買賣雙方回報率預(yù)期差距或?qū)⒆璧K房產(chǎn)交易

　　過去半年，隨著國家刺激經(jīng)濟計劃的實施，市場流動性日益充沛，投資者的信心逐漸得到恢復(fù)，市場也正傳遞出一些積極的信號。

　　京滬成交量將穩(wěn)步上升

　　戴德粱行認為，北京和上海由于經(jīng)濟活動發(fā)達，行業(yè)分布廣泛，聚集著大量的外資企業(yè)，因此一直以來都是房地產(chǎn)投資市場的重點，這兩個城市的市場表現(xiàn)，基本上也反映了整個中國房地產(chǎn)投資活動的狀態(tài)。

　　與金融海嘯之前相比，目前的房地產(chǎn)投資市場也呈現(xiàn)出了一定的特點。首先，一線龍頭城市，如北京和上海，重新成為了投資者的首選地，因為一線城市的經(jīng)濟穩(wěn)定性較高，物業(yè)水平較好，制度建設(shè)較為完善;其次，投資策略更為謹慎，對項目的審查需要的時間更長，審查的條件更加苛刻，如需要更高的內(nèi)部回報率、更穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益等;第三，雖然海外不少金融機構(gòu)近期受到嚴重的沖擊，但海外機構(gòu)投資者對中國的房地產(chǎn)投資市場依然興趣濃厚，這也符合他們分散投資風(fēng)險、追逐高額回報的要求。

　　海外私募和國內(nèi)機構(gòu)成主流

　　在投資者類型方面，據(jù)戴德粱行分析，海外私募機會型投資基金仍然是市場的主流力量，這主要是因為他們投資機制更加成熟和靈活，對市場較為熟悉，中國房地產(chǎn)市場的高回報也符合他們?nèi)�球配置要求。國�?nèi)機構(gòu)投資者方面，雖然在過去的幾年中，國內(nèi)的機構(gòu)投資者完成的成交額僅占總成交額的很小部分，但隨著房地產(chǎn)投資信托的實行以及保險資金投資不動產(chǎn)細則的完成，我們預(yù)計越來越多的國內(nèi)機構(gòu)投資者將會活躍起來，成為中國房地產(chǎn)投資市場的一股主流力量。

　　整棟收購面臨調(diào)整

　　過去的6個月內(nèi)市場成交量不多，但也錄得了幾宗比較大型的成交案例。如上海陸家嘴集團整體收購了上海浦項廣場寫字樓項目，成交金額超過17億元人民幣。此外在北京，金融街控股集團收購西單美晟商業(yè)綜合體項目以及SOHO中國出售凱恒廣場寫字樓項目均為成交額超過10億的交易。從這幾宗成交案例來看，國內(nèi)機構(gòu)投資者已經(jīng)在房地產(chǎn)投資市場上逐漸形成了一股主要的力量，并且會在將來更為明顯。

　　戴德粱行表示，可以肯定的是，過去5年房地產(chǎn)投資市場上連續(xù)上演的整棟收購好戲在2009將會有一個短暫的調(diào)整，主要體現(xiàn)在市場成交量下降，投資活動減少。在接下來的3到5年內(nèi)，國內(nèi)高質(zhì)量的房地產(chǎn)物業(yè)相對有所欠缺，這也成為房地產(chǎn)投資市場發(fā)展的一個瓶頸。在投資回報率方面，目前更為謹慎的投資者往往要求更高的回報率來防御未來可能的租金下跌風(fēng)險，因此，買賣雙方對回報率預(yù)期的差距也是阻礙交易完成的一個重要因素。